房产告别狂飙时代“泡沫论”领衔楼市关键词

　　中国经济告别高速增长进入新常态，2014年北京楼市也告别了2013年的高速狂飙，无论新房还是二手房，房价和成交量都从高位滑落，进入自2011-2012年以来的首个调整期。这九个月里，楼市出现了诸多热点，市场层面有自住房争议、弃选风波、商品房降价、土地流拍、中介关店等等，政策层面则有京津冀协同发展、九折利率重出江湖、松绑豪宅预售证等，此时盘点这些关键词，让我们一起见证楼市的走向。

　　自住房

　　今年北京楼市最重要的关键词就是“自住房”，这个新型限价房政策2013年一出台便引发争议，大家最关心的就是它对房价的影响。

　　当时有开发商对外称，由于地价仍在上涨，中签自住房如中奖，但成本会被转嫁到同一地块的商品房部分，推高商品房价格。但等到2014年自住房真正入市，北京楼市已经从2013年的高点向下调整，叠加影响下，自住房对新盘市场的影响可用“重创”来形容。

　　从第一个自住房入市至今，北京已有25个自住房项目入市，供应住宅近2.87万套，而截至前8月，今年北京新建住宅成交也不到3.4万套。25个自住房项目中，售价最低的项目大兴采育镇的当代MOMA满庭春是9500元/平方米，价格最高是地点最好的百子湾自住房22000元/平方米，对周边商品住宅带来巨大压力，引无数刚需竞折腰。难怪有开发商自嘲：“躲过了限购、却躲不过自住房。”

　　降价

　　2014年，自住房的冲击和楼市涨到高位后自然回落相叠加，北京楼市乐极生悲进入了调整节奏，降价风从二手房蔓延到了新盘市场。新盘市场上，从一二月份倒春寒，开发商和购房者僵持观望，到三四月份龙头万科在郊区天宫院的刚需楼盘率先降价，再到5月亦庄海梓府打响了亦庄降价第一枪后，北京楼市降价潮一发不可收拾，今年金九银十风光不再，市场依旧低迷。无论是刚需、改善楼盘，都纷纷通过抵扣房价、直接折扣、特价房等方式打折促销。以9月参加北京秋季房展会的项目为例，几乎所有北京项目都打出优惠牌，最高优惠可达30万元。

　　弃购

　　一开始大家以为中签自住房就如同中彩票，中签者一定会感谢政府感谢党，但万万没想到，由于很多优先选房的家庭还是希望买到万元以下的保障房，以及一些项目的户型、质量被爆出问题，弃购成了每个自住房都要面临的挑战。从第一个自住房项目金隅汇星苑(楼盘资料) 选房开始，一方面是申请人挤爆棚，另一方面是不少中签者因为没钱、距离太远、户型太烂而弃选。

　　开发商本以为自住房虽然利润不高，但好歹销售不愁，也算是现金流项目，没想到楼市冰火两重天，自住房也要搞推销，尤其是那些地段偏远，或为了节省成本户型做得很烂的项目，想想就心塞。

　　对此，北京市住建委正在制定新规则，购房家庭放弃选房超过3次，优先家庭拟被取消自住房优先购买资格;属于非优先家庭的，拟取消自住房购买资格。

　　泡沫论

　　今年楼市低迷，但意外地开展了一次楼市意识形态的大讨论。5月，全国被降价潮席卷，北京似乎成为楼市的最后堡垒，在此关头，时任万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)执行副总裁、现任万科集团高级副总裁的毛大庆在一个内部沙龙上的发言被曝光，称部分城市供应大、风险大，以及搞不懂北京楼市，这被业内视为房企龙头万科看淡后市，引发了国内外媒体的热议。随即，万科董事长王石出面称房地产虽过了黄金时代，但还有白银时代;万科总裁郁亮抛出“斑马论”，称要辩证地看问题，风险中仍有机遇。总之，事实证明，万科的市场触觉十分敏锐，北京市场即使特殊，也并未脱离市场规律。

　　业主维权

　　北京楼市进入了“降价”节奏，从3月份开始的降价潮持续至今已有半年，也引发了降价项目老业主的维权抗议，记者发现这些维权的理由千奇百怪，但99%都是因为对降价不满，对此开发商一般都通过暗地里补偿处理。

　　一位抗议降价的老业主对记者说，期房和二手房不一样，开发商应该和业主共担风险。这不符合法律的契约精神，但在房价猛涨猛跌的市场里真有开发商认，比如一些项目打出“降价险”、“交房时无理由退房”、“开发商负责房产证免费更名一次”等举措，都说明资金自然往利润更高的地方飞去。

　　融资开闸

　　今年9月，中期票据正式向上市房企开闸，金融街发布公告拟发行中期票据融资规模不超过52亿元，成为上市房企发行中期票据第一单。

　　今年以来，房地产市场逐渐降温，房企销售下滑，现金回款减慢，而银行对开发贷进行总量控制，再加上对银行非标业务清理，人民币贬值预期，令房企融资难度加大，而海外融资成本增加，房地产行业金融风险加剧。

　　今年3月，房地产企业再融资开闸。随后，部分上市房地产公司在交易所市场发行公司债的申请获批。今年9月中期票据又向上市房企开放，增加融资渠道是大势所趋。

　　与互联网联姻

　　今年经济整体大势欠佳，传统产业黯然失色，唯有IT企业一枝独秀，使得“互联网思维”成为最热最时髦的白搭单品。淡市下，万科、万通、旭辉等房企绞尽脑汁“触网”，希望找到新的卖房渠道或业务新增长点，一时间房企纷纷宣布和互联网合作，见面不提一句“互联网”，都不好意思和同行打招呼。

　　事实上，到目前为止仍有不少传统人士认为所谓的互联网思维将颠覆房地产业是“天方夜谭”。但是也有不少房产界的大佬们开始求新、求变，尝试着同互联网这个新鲜事物进行接触，期望能够擦出一定的火花。他们看到了传统房地产业的互联网化改革迫在眉睫，但是对于究竟如何转型、如何创新却并不十分清晰。

　　中介关店

　　今年5月开始，北京二手房成交量下降至低位，使依赖于此的中介公司备受冲击，北京众多大型中介公司选择关店策略，压缩成本，而中小型公司则因持续亏损而退出市场竞争。

　　北京二手房成交量在9000套以下，则代表着全行业亏损。今年5月，北京二手房成交量为6929套，已连续两个月下降。中介行业最大的成本是开店成本，每当市场好时扩张，而每当市场不好时就闭店，这已成为行业景气度的晴雨表。不过随着存量房时代和移动互联网时代的到来，二手交易也应该变革，改变过去粗放发展的模式。

　　顶级豪宅

　　楼市成交低迷，房价创新高的任务就交到了昔日地王、今日的豪宅身上。由于很多地王项目在定位时都力争卖出最高价，今年被预计为“豪宅争霸年”，业内预计顶豪的门槛价格将突破10万元/平方米，大批高端住宅项目也开始打着“顶级豪宅”的头衔揽客。但地主家也没有余粮啊，自称顶豪的项目多，真正被财富顶尖人才认可的少，项目宣传得多，但都大多推迟了入市时间。

　　除了年初获批天价预售证的泰禾中国院子和望京绿地国际中心外，还包括2010年的蓟门桥地王、如今的保利·海德公园，以及2012年的万柳地王——如今的中赫·万柳书院;以及万科的北河沿甲柒拾柒号、骏豪位于朝阳公园板块的中央公园广场(楼盘资料) 等项目。

　　天价学区房

　　今年4月，北京多区实行教改试点，比如推行学区制、学校联盟和校区年级部制等方法都会有效缓解供需矛盾。随着优质教育资源量上的扩大和空间分布上的扩散，会使得上好学校的机会大大增加，原有所谓学区房的意义将会发生变化。

　　“天价学区房”刺激着为人父母的神经，而教改的推行，意在均衡教育资源，使得优质教育资源覆盖范围越来越广。虽然往年供需矛盾激化，炒高了学区房价格，今年传统老学区有所降温，但也使一些普通学校晋升为重点学区，并且拉高了这一部分房源的价格。

　　中介抵制电商

　　今年6月，杭州9中介下架在搜房网所有房源，将中介公司与电商之间的矛盾公开化。而众多中介公司总部所在地的北京，也借机展开与搜房网的谈判。最终北京中介联盟接受搜房网提出的全线产品六折的方案。

　　电商高增长背后依赖的是二手房成交的火热，当二手房市场萎靡，不随市场而调整，必然会遭到抵制，更何况中介公司也在重金打造自己的内网，外网是获取客源的补充而非必须，所以做生意还是要讲究互惠互利、合作共赢。

　　土地流拍

　　北京土地资源稀缺，然而在2014年，遭遇楼市下行，土地市场降温，出现流拍现象。

　　今年7月，此前热门的孙河乡两宗居住用地却意外流拍。这是北京土地市场今年以来首宗流拍的宅地。这两宗地块起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.50万元/平方米，创下区域起始楼面价的新高。此后，除刷新北京土地单价、总价纪录的西城区华嘉胡同地块外，其余的土地出让整体都是低溢价成交。

　　土地市场最能代表开发商对于房地产投资的热情。市场好，对未来预期自然就高。

　　房地产税

　　房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。3月4日，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在资讯发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。她透露，全国人大正在推进房地产税立法工作。

　　房地产税的作用与房地产调控并无直接关系，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等将先期进行。房地产税则不能着急，需要按照立法流程，按照设计路径有序推进。

　　不动产登记

　　9月15日，不动产登记局“掌门人”王广华首次露面;同日《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)向社会公开征求意见结束;还有24个省成立了不动产统一登记领导小组，部分地区将对新设计的不动产登记簿册进行试填试用。

　　不动产统一登记会迫使一部分人放出手中多余的房产，但对降低房价作用有限。

　　进行不动产登记、研究房地产税，这更多的是改变地方政府依赖土地财政，发展支持地方财政的稳定税种，这样将对我国经济产生深远影响。

　　分类调控

　　今年3月分别召开的全国两会上，对于房产市场如何健康发展，总理在政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”、“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

　　从6月开始到目前，根据分类调控思路，全国46个限购城市仅剩下6个，其中包括北京。这改变了过去调控市场“一刀切”的做法，让各大城市根据市场情况灵活把握，更有利于经济的发展。