二手楼市暂时未因新的政策出台使房价起波澜

　　公积金管理中心“限贷”，“组合贷款”首先出现因额度不足无法申请

　　日前，广州 (论坛)市公积金管理中心出台限制措施，将采用按月轮候放款等方式对下半年的贷款额度进行限制，每个月的贷款额度指标将控制在10亿元以内。按揭业者表示，从7月中旬开始，通过银行审批的“组合贷款”已经出现额度不足致使无法正常申请的情况。而基于二手楼市上半年行情不佳的大环境，公积金贷款“拧紧”水龙头，或将对下半年的行情走势带来一定的冲击。

　　公积金贷款8月收紧 影响不及3月吹风

　　8月份是“每月10亿元”公积金贷款限额措施落地的首月，在此政策落地之前的7月下旬，市场上是否出现了抢着入市的现象?合富置业市场经理梁燕明表示，从7月的交投情况来看，二手住宅市场暂未出现“末班车”的行情，而从上半年的交投情况来看，涉及公积金贷款的成交约占非一次性付款购房个案的六成左右。在 3月“公积金贷款新政”征求意见稿首度征询意见的时候，当时公积金贷款的个案的确在相对短的一段时间内有所增加。据合富置业成交数据显示，3月非一次性付款购房个案中，纯公积金贷款个案从之前的30%上升到47%，不过到了4月，纯公积金贷款个案占比回落到三成多的正常水平。

　　满堂红市场部研究员刘镜棠亦表示，根据现时公积金贷款规定，个人贷款额为50万元，家庭贷款额为80万元，每个月的10亿元的贷款额能够满足1250~2000宗贷款，与上半年相比有所下降，但该政策对贷款资格没有影响，仅是放款时间需要延后，因而对广州市二手房市场影响相对较弱，近期并未出现抢着入市的现象。

　　“目前买家更关注的是商业贷款的额度以及利率变化情况，受影响而暂时观望的准买家，多半会因为银行商业贷款额度仍偏紧以及利率上浮等因素而暂不出手。” 梁燕明预计，广州公积金实现每月限额贷款，对下半年楼市整体格局不会产生很大影响。从目前情况分析，一次性付款购房比例持续占据较高水平，而纯公积金贷款购房个案占整体二手住宅市场成交仅一成多的份额，影响范围相对有限。

　　“比起今年3月份的公积金贷款政策将有变动的消息，这次因贷款指标设限而匆忙入市的买家比较少，从成交量来看，基本没有因此而出现明显的变化。”中原地产 (论坛)汇瀚按揭高级业务经理莫静指出，由于现时二手楼市的市场观望情绪较重，且愿意大幅度降价的二手房业主较少，成交量一直没有多大起色。因此，即便从8月开始，公积金“限贷”新政正式落地实施，但从短期来看，对二手房成交量并不会造成太大的影响。

　　审批和放款时间延长 拉长二手房交易周期

　　现时公积金贷款的审批和放款时间均有所延长，这将拖慢部分二手房的交易周期，并有可能对二手房交易的买卖双方带来麻烦。

　　“现在是政策执行的首月，并未见到很多人抢闸审批，但7月份有部分客户去银行申请组合贷款被告知要8月才能送审批。” 亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，从上半年的二手房成交情况来看，公积金及组合贷款的客户占比较多，粗略估算应有四成左右。如果公积金“拧紧”水龙头，那么客户要贷款只能转向商业贷款，客户购房成本增加将有可能抑制部分买房需求。

　　满堂红促成交易数据显示，上半年二手房买家利用公积金贷款占比约4成，其中，纯公积金贷款占比约两成半，公积金与商业组合贷款占比约为1成半。刘镜棠表示，作为房贷的其中一个主要来源，公积金“限额”放贷将会对原来较为低迷的二手楼市带来一定的冲击，如房贷另一重要来源——商业贷款的政策及利率保持不变的情况下，二手房市场交易量将可能有所下降，成交均价则会出现小幅波动。

　　“行情持续淡静下，还愿意买卖二手房的都是实客。即业主是出于套现周转或改善置业的需求，而买家则以有强烈自住需求的首次置业者居多。”莫静告诉记者，从实际操作来看，现时公积金贷款申请的审批时间有所延长，特别是需要通过银行审批的组合贷款。而从现在的二手房成交案例来看，“急买”和“急卖”的案例占比不少，如果贷款审批时间上有所延长，将会给二手房成交带来更多的不稳定因素。

　　“首置”最受伤 一次性付款成议价“王牌”

　　综合来看，公积金“限额”放贷政策将对纯公积金贷款首次置业的楼梯楼买家影响较大。据满堂红数据显示，上半年该类型买家占比为12%左右，该类型买家主要关注总价约在60万~100万元之间的小户型 (论坛)二手房。如果客源因公积金贷款收紧而减少，总价介于60万~100万元之间的盘源的放盘价和成交价有可能出现下跌，但由于总价较低，支付压力不大，该类型盘源仍然会受“刚需 (论坛)”客的欢迎，价格下跌幅度不大。

　　对于放售物业的小业主来说，能否尽快收齐楼款才是决定是否让价的关键。合富置业梁燕明指出，现时一次性付款依然是二手房市场中议价能力最强的付款方式，尤其是基于“卖一买一”准备套现换房的业主，不少都是指明只出售给一次性付款的买家。据合富置业成交数据统计，上半年一次性付款购房个案占比连续6个月达到41%或以上高位，而在2013年一二季度信贷环境相对宽松的市场状况下，一次性付款购房比例基本都仅维持在三成左右的水平。

　　“公积金收紧，对业主有一定影响，对交易时间、资金回笼速度都会有影响。身边刚好有案例是业主不同意买家申请公积金组合贷款，或限制在某个时点完成，致使买家最终无法成功购买。”陈广雄指出，有部分业主会在付款方式上限制公积金付款方式，或者要求在指定时间内要完成，超出时间算买家违约。

　　一周成交风云榜

　　业主移民降21万卖凯旋两房

　　点评：满堂红专业人士介绍，该单位业主之前一直自住，证满5年，南向，带有豪华装修，因移民而放售物业，前两个月放盘价630万元，单价在51000元/m2以上，不愿议价，后因业主急需资金，表示买家如一次性付款，也愿意降价放售。最后被一做生意的改善型 (论坛)买家看中，以609万元的总价一次性付款买入该套物业，成功议价21万元，成交单价49918元/m2。

　　置业小TIPS： 凯旋新世界 (论坛)是珠江新城 (论坛)知名的豪宅 (论坛)之一，北依珠江公园，南临珠江，小区有会所、健身房、游泳池等，附近生活配套齐全。该社区是目前高端二手市场无论自住还是投资 (论坛)的首选楼盘，成交相当活跃。目前放盘价在5万元/m2以上，成交单价也在4.5万元/m2以上，不少素质较高、装修保养较好的单位放盘价在8万~9万元/m2也较常见，目前租金单价在93元/m2/月左右。